La ciudad de Miami es un organismo adaptativo autorreferente en constante evolución. Con su distinto conjunto de influencias, como el clima, la geografía, la cultura y la economía, es importante intentar equilibrar los efectos de estas influencias a perpetuidad. Para lograrlo se requiere planificación urbana, concretamente, normas de zonificación. La actual normativa de zonificación de Miami está inteligentemente diseñada para encontrar este equilibrio mediante la Zonificación Basada en la Forma, que es un enfoque adaptativo que sustituye al antiguo enfoque reactivo. En teoría es un buen plan, pero, como ocurre con la mayoría de las teorías, la aplicación deja mucho por resolver en los detalles. En el caso de Miami21, son estos detalles los que deben solucionar los propios propietarios.

¿Cuál era el antiguo código de zonificación de la ciudad de Miami?

El anterior plan de zonificación de Miami se guiaba por la Zonificación Euclidiana, un tipo de zonificación que hace hincapié en la reducción de la densidad y la separación de usos dividiendo la ciudad en zonas diferenciadas en función de la altura, el tamaño, los requisitos de aparcamiento, la producción de contaminación e incluso la emisión de ruido. Lo más frecuente es ver este tipo de zonificación desglosada en sectores residencial, comercial, institucional, agrícola e industrial. La idea es separar las funciones de uso del suelo para reducir los conflictos entre actividades incompatibles, evitando situaciones como una fábrica junto a una guardería. Este planteamiento crea uniformidad y una sensación de previsibilidad en la planificación urbana, pero también puede dar lugar a problemas como la expansión urbana, la disminución de los desplazamientos a pie, la dependencia del automóvil y las limitaciones en los desarrollos de uso mixto. Por estas y otras razones, la ciudad de Miami adoptó en 2009 Miami21, un código de Zonificación Basada en la Forma.

¿Cuál es la visión actual del crecimiento de la ciudad de Miami?

El plan de zonificación actual de Miami, Miami 21, sigue el enfoque de la Zonificación Basada en la Forma, que es un tipo de planificación urbana que se desarrolló en respuesta a la Zonificación Euclidiana. La Zonificación Basada en la Forma hace hincapié en la relación entre las formas físicas del entorno construido y los elementos que lo componen. Al imponer requisitos y normas mínimas a los propios edificios, se pueden conseguir resultados específicos de carácter general que sean a la vez emergentes y flexibles. La idea es crear lugares transitables con atmósferas vivas y vibrantes que sean a la vez funcionales y atractivas, influyendo en los desarrollos que permiten a la gente vivir y trabajar a poca distancia a pie. Diferentes categorías de zonificación basadas en la densidad rural-urbana, conocidas como Zonas de Transecto, con su propio subconjunto de normativas, supervisan el desarrollo de los resultados de carácter previstos.

¿Cómo ha afectado este cambio de zonificación a los propietarios?

Como resultado de estos cambios en la zonificación, los propietarios deben tener cuidado de navegar por cualquier desarrollo de sus estructuras existentes construidas antes de 2009 para permanecer dentro de los confines de la regulación de zonificación permitida. Dado que la mayor parte de la ciudad se construyó antes de 2009, podemos suponer que la mayoría de las urbanizaciones actuales se construyeron con el plan de zonificación anterior. Aunque estos edificios tendrían derechos adquiridos, cualquier obra de remodelación, renovación, ampliación o incluso demolición, sobre todo si no está permitida, podría desencadenar la pérdida de la condición de “derechos adquiridos” dentro de la disciplina pertinente de la obra alterada, y exigir el cumplimiento de Miami21. El efecto de esto puede ser increíblemente costoso para los propietarios, que soportan la desigual carga de conducir estos edificios a través de la rígida aplicación de la normativa de Miami21 para las estructuras existentes.

¿Qué debo hacer si tengo una infracción urbanística?

Completar un proyecto de construcción en Miami, Florida, puede ser un proceso complejo y largo, con costosas sorpresas a la vuelta de cada esquina. El actual código de zonificación de Miami, Miami21, aunque bienintencionado, hace que este proceso sea aún más complejo en una ciudad construida siguiendo una visión diferente del crecimiento. Desgraciadamente, esto pone a menudo a muchas personas y sus propiedades en desacuerdo con la ciudad, lo que a veces da lugar a la emisión de Infracciones por Estructuras Inseguras. Cuando eso ocurre, hay que presentar planos detallados a escala para mostrar el estado existente y los cambios propuestos que harán que la estructura cumpla la normativa; una rutina que a menudo puede implicar largas revisiones por parte de la ciudad. Por eso es necesaria la ayuda de un equipo de profesionales con conocimientos en este proceso, y el trabajo cualificado de un grupo de diseñadores arquitectónicos e ingenieros de confianza, como los de Renova Consulting Group, puede trabajar para ti.